同じ1Kなのになぜ3万円違う？中央区の家賃を決めるもの
同じ1Kなのになぜ3万円違う？中央区の家賃を決めるもの
中央区で賃貸物件を探していると、こんなことがあります。
「どちらも1Kなのに、こっちは12万円、こっちは15万円。」
「広さもそんなに変わらないのに、なぜ3万円も違うの？」
不思議に感じますよね。
しかも、
駅徒歩5分。
20㎡台。
バス・トイレ別。
オートロック付き。
と、ぱっと見た条件まで似ていることがあります。
それでも家賃には差が出ます。
同じ1Kでも、
「家賃を決める要素」は一つではありません。
今回は、中央区でお部屋探しをする際に知っておきたい、賃貸物件の家賃が決まる主なポイントを不動産屋目線で解説します。
家賃は「間取り」だけで決まらない
まず一番大切なのは、1Kという間取りだけでは家賃は決まらないということです。
同じ1Kでも、
20㎡なのか。
25㎡なのか。
築3年なのか。
築25年なのか。
2階なのか。
15階なのか。
これだけで条件は大きく変わります。
つまり、
「1Kだからいくら」ではなく、
「どの場所の、どんな建物の、どんな部屋か」で家賃が決まる。
ということです。
家賃を決めるポイント1｜最寄駅と駅からの距離
最も分かりやすいのが立地です。
中央区の中でも、
銀座。
日本橋。
人形町。
築地。
八丁堀。
月島。
勝どき。
では、それぞれ賃貸需要や街の特徴が異なります。
さらに同じエリアでも、
駅徒歩2分。
駅徒歩7分。
駅徒歩12分。
では家賃に差が出やすくなります。
特に中央区は複数駅・複数路線を利用できる場所が多いため、単純な駅徒歩だけでなく「何路線使えるか」も家賃に影響します。
例えば、
日比谷線だけ使える物件と、日比谷線＋浅草線＋半蔵門線が使いやすい物件。
同じ1Kでも後者の方が利便性を評価されやすくなります。
家賃を決めるポイント2｜専有面積は意外と大きい
同じ1Kでも、専有面積が違えば住み心地は大きく変わります。
| 専有面積 | 一般的な印象 |
|---|---|
| 18～20㎡前後 | コンパクトな一人暮らし向け |
| 21～24㎡前後 | 標準的な1K |
| 25～30㎡前後 | 比較的ゆとりのある一人暮らし |
数字だけ見ると、
「5㎡しか違わない」
と思うかもしれません。
しかし5㎡は、畳数に換算すると体感差がかなりあります。
ベッドとデスクを両方置けるか。
収納を追加できるか。
家具配置に余裕があるか。
こうした違いが、家賃にも反映されます。
家賃を決めるポイント3｜築年数
築年数も非常に大きな要素です。
一般的には築浅の方が家賃は高くなりやすく、築年数が経過すると賃料は抑えられる傾向があります。
ただし、中央区では単純に、
「古いから安い」
とは言い切れません。
例えば築20年以上でも、
- 駅徒歩2分
- 分譲マンション
- 室内フルリノベーション済み
- 管理状態が良い
という物件なら、築浅物件と大きく変わらない家賃になることもあります。
逆に築浅でも、駅から遠かったり、部屋が狭かったりすれば、相場より抑えられる場合があります。
家賃を決めるポイント4｜階数
同じマンションの同じ間取りでも、階数が違うだけで家賃が変わることがあります。
例えば、
3階 13万円
8階 14万円
15階 15万円
というような差です。
高層階になるほど、
- 眺望が良い
- 日当たりが良い
- 道路からの音が気になりにくい
- 外からの視線を受けにくい
といったメリットが出やすくなります。
特に勝どき・月島・晴海などでは、階数や眺望が家賃に与える影響が大きい物件もあります。
家賃を決めるポイント5｜眺望と窓の前に何があるか
同じ南向きでも、
目の前が隣のビル。
という部屋と、
前が抜けていて空が見える。
という部屋では、住み心地がかなり違います。
そのため家賃も変わります。
中央区は建物が密集している場所も多いため、
「南向きかどうか」より、
「窓の前に何があるか」
の方が大切なケースもあります。
物件写真や内見時には、窓の外まで確認しましょう。
家賃を決めるポイント6｜バス・トイレ別かどうか
一人暮らし向けの1Kで大きな差になりやすいのが、バス・トイレ別です。
最近はバス・トイレ別を必須条件にする方も多いため、3点ユニットバスの物件は家賃が抑えられることがあります。
例えば、
築年数・駅距離・広さがほぼ同じでも、
A：バス・トイレ別
B：3点ユニットバス
という違いだけで、月額賃料に差が出ることがあります。
家賃を抑えたい場合には、
「バス・トイレ別に毎月いくら払えるか？」
という考え方をしてみるのも一つです。
家賃を決めるポイント7｜独立洗面台
最近の賃貸探しで人気の高い設備が独立洗面台です。
特に20代・30代の一人暮らしでは、
「独立洗面台は絶対欲しい」
という方も少なくありません。
その分、
独立洗面台あり。
というだけで競争力が上がり、賃料にも反映されやすくなります。
逆に、
「なくても困らない」
という方にとっては、家賃を抑えるポイントになります。
家賃を決めるポイント8｜オートロック・宅配ボックス
オートロックや宅配ボックスも、今では人気設備です。
特に中央区では、単身者・共働き世帯の賃貸需要も多いため、宅配ボックスの利便性は高く評価されます。
ただし、
オートロックあり。
宅配ボックスあり。
防犯カメラあり。
内廊下。
と設備が増えるほど、建物全体のグレードが上がり、家賃も高くなる傾向があります。
家賃を決めるポイント9｜分譲賃貸か、賃貸専用マンションか
同じ1Kでも、分譲マンションの一室を賃貸している物件と、賃貸専用マンションでは違いが出ることがあります。
分譲マンションでは、
- エントランスが豪華
- 内廊下
- 防音性が比較的高い
- 設備のグレードが高い
といった特徴があるケースがあります。
その分、同じ1Kでも家賃が高めになることがあります。
家賃を決めるポイント10｜マンションの管理状態
これは意外と見落とされやすいポイントです。
築年数が同じでも、
共用部がきれい。
ゴミ置場が整理されている。
定期的に清掃されている。
外壁や設備の修繕がされている。
というマンションは入居者から選ばれやすくなります。
逆に、
エントランスが汚れている。
共用廊下に私物が多い。
ゴミ置場が荒れている。
という物件は、条件が良くても敬遠されることがあります。
管理状態も家賃を支える価値の一つです。
家賃を決めるポイント11｜角部屋かどうか
角部屋も人気があります。
隣接する住戸が少ない。
窓が多い。
風通しが良い。
といったメリットがあるためです。
同じマンションの同じ階でも、
中部屋より角部屋の方が少し家賃が高い。
ということがあります。
家賃を決めるポイント12｜「新築」というプレミアム
新築物件には新築プレミアムとも言える価格差があります。
誰も住んでいない。
設備が新しい。
外観もきれい。
という価値に対して、多少家賃が高くても借りたいという需要があります。
ただし、
「新築であることに月2万円払う価値があるか？」
と考えると、人によって答えは変わります。
築5年、築10年でも十分きれいな物件はあります。
家賃を決めるポイント13｜インターネット無料
インターネット無料物件も増えています。
一見すると、
「ネット無料だから家賃が高くても得」
と感じます。
ただし実際には、ネット利用料相当額が家賃や管理費に含まれているケースもあります。
そのため、
ネット無料だから得、とは限りません。
速度や回線方式も含めて確認しましょう。
家賃を決めるポイント14｜ペット可
ペット可物件は、一般的に選択肢が少なくなります。
そのため、
同じエリア・同じ広さでも、
ペット可。
という条件が付くことで賃料が高くなることがあります。
さらに、
敷金追加。
退去時償却。
などの条件が付く場合もあります。
家賃を決めるポイント15｜募集時期
意外と大きいのがタイミングです。
賃貸市場は一年中まったく同じではありません。
転勤・就職・進学などが増える時期には、部屋を探す人も増えます。
反対に動きが落ち着く時期には、
家賃を調整する。
礼金を下げる。
フリーレントを付ける。
といった募集条件が出ることもあります。
つまり、
同じ部屋でも、
「いつ借りるか」で条件が変わることがある。
ということです。
3万円差は「高い・安い」ではなく「何に3万円払うか」を考える
ここが今回の記事で一番お伝えしたいところです。
例えば、
A物件：家賃12万円
B物件：家賃15万円
だったとします。
B物件は、
- 駅徒歩2分
- 築浅
- 独立洗面台
- 宅配ボックス
- 高層階
- 眺望良好
だったとします。
このとき重要なのは、
「3万円高いからBは高すぎる」
と判断することではありません。
むしろ、
自分は、この差に
毎月3万円払う価値を感じるか？
と考えることです。
駅徒歩2分に毎月5,000円。
独立洗面台に5,000円。
築浅に10,000円。
高層階・眺望に10,000円。
そう考えると、自分に必要な条件が見えてきます。
不動産屋なら「家賃差」をこう分解する
例えば、中央区の1Kで家賃3万円差があった場合、私たちはこんな順番で見ます。
- 駅・エリアは同じか
- 駅徒歩は何分違うか
- 専有面積は何㎡違うか
- 築年数はどれくらい違うか
- 階数・眺望はどうか
- 水回り・独立洗面台など設備差はあるか
- 建物グレード・管理状態はどうか
- 管理費込みの総額ではいくら違うか
こうして一つずつ比較すると、
「なるほど、これなら3万円違って当然かも」
ということもあれば、
「この差なら安い方で十分では？」
ということもあります。
「家賃が安い＝お得」とも限らない
ここも大切です。
家賃12万円の物件が必ずお得で、15万円の物件が割高とは限りません。
例えば安い方が、
駅徒歩15分。
収納なし。
3点ユニット。
築35年。
1階。
だった場合、
毎日駅まで歩く時間や、収納家具を追加で購入するコストなども考える必要があります。
一方で高い方が、
駅徒歩2分。
宅配ボックス。
独立洗面台。
収納充実。
なら、生活全体では満足度が高いかもしれません。
家賃は「毎月払う価格」であり、同時に「毎日使う環境の価格」でもあります。
逆に「高い家賃＝良い部屋」とも限らない
もちろん逆もあります。
家賃が高いから、自分にとって良い部屋とは限りません。
例えば眺望に全く興味がない人にとって、
高層階だから＋2万円。
という価値は必要ないかもしれません。
料理をほとんどしない方なら、3口コンロや広いキッチンも重要ではないかもしれません。
つまり、
他人にとって価値のある設備が、
自分にも必要とは限らない。
ということです。
中央区の部屋探しは「家賃」ではなく「家賃差」を見る
中央区で1Kを探していると、
11万円。
12.5万円。
14万円。
16万円。
といった物件が並びます。
そこで、
「予算は13万円だから、13万円以下だけを見る」
という探し方も間違いではありません。
ただ、少し予算を超えた物件も見てみると、
「1万円上げると何が変わるのか」
が分かります。
逆に、
「1万円下げると何を失うのか」
も分かります。
これを何件か比較すると、自分にとっての適正家賃が見えてきます。
まとめ｜同じ1Kでも、家賃3万円差には理由がある
同じ中央区。
同じ1K。
同じ20㎡台。
それでも家賃が3万円違う。
これは決して珍しいことではありません。
家賃は、
駅距離。
立地。
広さ。
築年数。
階数。
眺望。
設備。
建物グレード。
管理状態。
募集時期。
など、たくさんの要素が組み合わさって決まります。
だからこそ、
「どちらが安いか」ではなく、
「何にいくら払っているのか」を考える。
これが中央区で失敗しにくい部屋探しのコツです。
家賃15万円の物件が高いのではなく、
自分に必要のない設備や条件に3万円払っているなら高い。
逆に、その3万円で毎日の通勤時間や生活の快適さが大きく変わるなら、十分価値があるかもしれません。
ぜひ中央区で賃貸物件を比較するときは、家賃の数字だけではなく「家賃差の理由」まで見てみてください。
中央区の賃貸・お部屋探しならセンチュリー21 共栄不動産へ
センチュリー21 共栄不動産では、東京都中央区を中心に賃貸マンション・売買物件など幅広い不動産をご紹介しています。
「この2つの1K、なぜ家賃がこんなに違う？」
「予算を1万円上げると何が変わる？」
「築浅と駅近、どちらを優先した方がいい？」
「自分の条件なら家賃はいくらくらいが適正？」
といったご相談もお気軽にお問い合わせください。
物件ごとの家賃差を一つずつ比較しながら、単に「安い・高い」ではなく、お客様にとって納得できる家賃の物件をご提案いたします。
中央区の不動産・中央区の賃貸・中央区のお部屋探しは、センチュリー21 共栄不動産までお気軽にご相談ください。
