中央区の賃貸マンション、築20年は「古い」のか？
中央区の賃貸マンション、築20年は「古い」のか？
中央区で賃貸マンションを探していると、
「築20年」
という物件をよく見かけます。
そこで、
「築20年って、もう古いですよね？」
「設備もかなり古いのでは？」
「できれば築10年以内がいいです」
と感じる方も多いのではないでしょうか。
確かに、築20年と聞くと“築浅”ではありません。
ただ、不動産屋として物件を見ていると、
築20年だから古い。
とは、単純には言えません。
実際には、
築20年でも非常にきれいなマンション。
築10年でも管理状態があまり良くないマンション。
どちらもあります。
今回は、中央区でお部屋探しをする方に向けて、築20年前後の賃貸マンションをどう見るべきかを、不動産会社の目線から解説します。
まず結論｜築20年は「古い」より「見極める年代」
最初に結論から言うと、
築20年は、
「古いから避ける年代」ではなく、
「状態を見極める年代」です。
築年数だけで判断するのではなく、
- 室内がリフォームされているか
- 設備が交換されているか
- 共用部の管理状態はどうか
- 建物の修繕が行われているか
- 立地に対して家賃が妥当か
を確認することが重要です。
中央区では、築20年前後でも駅近・分譲グレード・管理良好という物件が珍しくありません。
そのため、
「築20年」という数字だけで検索結果から外してしまうのは、少しもったいない
と思います。
そもそも築20年とは、何年頃に建ったマンション？
2026年現在で築20年ということは、おおむね2006年前後に建築されたマンションです。
2000年代半ばのマンションというと、
オートロック。
宅配ボックス。
バス・トイレ別。
浴室乾燥機。
独立洗面台。
など、現在でも求められる設備を備えている物件が多くあります。
もちろん物件によって差はありますが、
「築20年＝設備が昭和っぽい」
というイメージとはかなり違います。
築20年でも、室内はかなり新しく見えることがある
賃貸マンションでは、入居者が退去するたびに原状回復工事が行われます。
さらに、築年数が経過すると、
クロス張替え。
床材交換。
エアコン交換。
給湯器交換。
洗面台交換。
キッチン交換。
などが行われることもあります。
そのため、
建物は築20年。
でも、
室内設備は数年前に交換済み。
という物件もあります。
見るべきなのは、
「建物が何歳か」だけではなく、
「部屋の中が何歳か」。
ということです。
同じ築20年でも、印象が全く違う理由
例えば、同じ2006年築のマンションが2棟あったとします。
Aマンションは、
- エントランスがきれい
- 外壁修繕済み
- 共用廊下も清潔
- 宅配ボックス交換済み
- 室内もリフォーム済み
一方、Bマンションは、
- 共用部に汚れが目立つ
- 掲示物が古いまま
- 照明が暗い
- 設備も建築当時のまま
だったとします。
同じ築20年でも、実際に現地へ行ったときの印象はかなり違います。
だからこそ、
築年数より管理状態を見る
ことが大切です。
築20年のメリット1｜築浅より家賃を抑えやすい
築20年前後の物件を検討する最大のメリットは、やはり家賃です。
同じ中央区。
同じ駅徒歩5分。
同じ1K。
でも、
新築・築浅と築20年では家賃に差が出ることがあります。
例えば、
築3年：15万円
築20年：12.5万円
というような差です。
もちろん実際の差額は物件によります。
しかし、
築年数を広げるだけで、
「中央区に住める予算」になることがある。
というのは大きなポイントです。
築20年のメリット2｜駅近の好立地を狙いやすい
中央区はすでに建物が密集しているエリアが多いため、
新築マンションが必ず駅近に建つとは限りません。
むしろ、
日本橋。
人形町。
八丁堀。
築地。
新富町。
などでは、築15～25年程度のマンションが非常に良い立地に建っていることがあります。
つまり、
築浅を優先すると、逆に立地を妥協することがある
ということです。
駅徒歩10分の築3年と、駅徒歩3分の築20年。
どちらが便利か。
これは生活スタイルによって答えが変わります。
築20年のメリット3｜分譲賃貸が狙える
中央区には、分譲マンションの一室が賃貸に出ている分譲賃貸も多くあります。
築20年前後の分譲マンションでは、
エントランス。
防音性。
宅配ボックス。
オートロック。
共用部。
などのグレードが高い物件もあります。
築浅の賃貸専用マンションより、
築20年の分譲賃貸の方が建物としてしっかりしている
と感じるケースもあります。
築20年のメリット4｜部屋の広さを確保できることがある
最近の都心の1Kは、20㎡前後のコンパクトな間取りも多くあります。
一方、少し築年数を広げることで、
23㎡。
25㎡。
27㎡。
といった広めの1Kが候補に入ることがあります。
同じ家賃15万円なら、
築浅20㎡。
築20年25㎡。
という比較になることもあります。
在宅勤務が多い方なら、築年数より広さを優先した方が満足度が高いかもしれません。
逆に築20年で確認したいポイント1｜水回り
築20年前後の物件を見るときに、最初に確認したいのが水回りです。
特に、
キッチン。
浴室。
洗面台。
トイレ。
は設備の新旧が分かりやすい部分です。
建築当時から一度も交換されていない場合と、数年前に交換されている場合では、印象が大きく違います。
物件写真を見るときは、
「きれいかどうか」だけでなく「いつ頃の設備か」
という視点でも見てみてください。
確認ポイント2｜エアコン
意外と重要なのがエアコンです。
築20年だからといって、エアコンまで20年前のものとは限りません。
退去時や故障時に交換されていることも多くあります。
ただし古いエアコンの場合、
電気代。
効き方。
音。
などが気になることがあります。
内見時には、製造年が確認できれば見ておくと安心です。
確認ポイント3｜給湯器
給湯器もチェックしたい設備です。
給湯器は室内写真にはほとんど写りません。
そのため、
「築20年だけど給湯器は交換されている？」
と確認してみるのもよいでしょう。
特に設備の更新履歴が分かる物件なら、安心材料になります。
確認ポイント4｜インターホンとオートロック
築20年前後になると、
モニター付きインターホン。
なのか、
音声だけのインターホン。
なのかで差が出ることがあります。
またオートロックがあっても、
鍵式。
暗証番号式。
非接触キー。
など仕様はさまざまです。
セキュリティを重視する方は、築年数ではなく現在の設備仕様を確認しましょう。
確認ポイント5｜宅配ボックス
現在の生活では宅配ボックスを重視する方も多いと思います。
築20年前後でも宅配ボックス付きマンションは珍しくありません。
ただし、
数が少ない。
サイズが小さい。
古いタイプ。
というケースもあります。
ネット通販を頻繁に利用する方は、宅配ボックスの有無だけでなく、実物も見ておくとよいでしょう。
確認ポイント6｜共用部の管理状態
築20年のマンションを見るとき、室内以上に見てほしいのが共用部です。
エントランス。
エレベーター。
共用廊下。
ゴミ置場。
駐輪場。
ここを見ると、管理状態がかなり分かります。
特に、
- 清掃されているか
- 照明が切れたままになっていないか
- 私物が放置されていないか
- ゴミ置場が整理されているか
は分かりやすいポイントです。
築20年で重要なのは、
「古さ」より「手入れされているか」。
大規模修繕が行われているかも重要
マンションは、建築して終わりではありません。
時間が経過すれば、
外壁。
防水。
鉄部。
共用設備。
などのメンテナンスが必要になります。
築20年前後であれば、大規模修繕工事がすでに行われているマンションもあります。
外観が非常にきれいな築20年マンションを見て、
「これ本当に築20年？」
と感じることがありますが、その理由の一つが修繕です。
「新耐震かどうか」は築20年なら基本的に心配しすぎなくていい
築年数を気にする方から、
「耐震性は大丈夫ですか？」
と聞かれることがあります。
築20年前後のマンションであれば、1981年に導入された新耐震基準よりもずっと後に建築された建物です。
そのため、いわゆる「旧耐震・新耐震の境目」を気にする年代ではありません。
もちろん建物ごとの構造や施工状態まで含めた安全性は、築年数だけでは判断できません。
ただ、
「築20年だから旧耐震では？」
という心配は基本的には不要です。
築20年と築浅、家賃差にいくら払う？
ここで一度、考えてみましょう。
例えば、
| 条件 | 物件A | 物件B |
|---|---|---|
| 築年数 | 築3年 | 築20年 |
| 駅徒歩 | 8分 | 3分 |
| 広さ | 21㎡ | 25㎡ |
| 家賃 | 15万円 | 13万円 |
築浅を取るか。
駅近＋広さ＋家賃2万円安い方を取るか。
これは、人によってかなり答えが違うと思います。
年間で考えると家賃差2万円は、
24万円。
2年間なら48万円です。
その48万円を払ってでも築浅に住みたいのか。
あるいは、
築20年でも室内がきれいなら、立地や広さを優先するのか。
こうして考えると、物件選びがかなり具体的になります。
「築10年以内」という検索条件が意外と強すぎる
不動産屋として少しもったいないと感じるのが、
「築10年以内」
という検索条件です。
もちろん築浅が好きなら、条件として設定して問題ありません。
ただ、
築10年以内。
から、
築20年以内。
まで広げるだけで、候補になるマンションがかなり増えることがあります。
その中には、
駅近。
広い。
分譲賃貸。
室内リフォーム済み。
という物件もあります。
築年数の条件を10年広げるだけで、
部屋探しの選択肢は大きく変わる。
築20年だからこそ「現物を見る価値」がある
築浅物件なら、写真からある程度イメージしやすいかもしれません。
一方、築20年前後の物件は、
写真より実物が良い。
ということがあります。
例えば、
外観は少し古い。
でもエントランスはきれい。
建物は築20年。
でも室内は数年前にリフォーム済み。
というケースです。
ネット検索では築年数という数字が目立ちます。
しかし、実際に内見すると、
「全然気にならない」
ということもあります。
逆に「築浅なら安心」とも限らない
築浅にはもちろんメリットがあります。
設備が新しい。
内装がきれい。
共用設備が充実している。
という魅力があります。
ただし、
駅から遠い。
部屋が狭い。
収納が少ない。
周辺にスーパーがない。
という物件なら、自分の生活には合わないかもしれません。
つまり、
「新しい物件」と
「住みやすい物件」は同じではありません。
不動産屋が築20年物件を見るときのチェックポイント
私たちなら、築20年前後の物件を見るときに、こんなところを確認します。
- 室内のリフォーム状況
- キッチン・浴室・洗面台の状態
- エアコン・給湯器など設備の新しさ
- オートロック・インターホン
- 宅配ボックス
- エントランスの清潔感
- 共用廊下・ゴミ置場
- 建物の修繕状態
- 駅距離と家賃のバランス
ここまで見て、
「築20年だから安い」
のか、
「築20年だけど状態が良いからお得」
なのかを判断します。
築20年が向いている人
築20年前後のマンションと相性が良いのは、例えばこんな方です。
- 中央区に住むことを優先したい
- 家賃を少し抑えたい
- 同じ家賃なら広い部屋が欲しい
- 築浅より駅近を優先したい
- 室内がきれいなら築年数は気にならない
- 分譲賃貸も検討したい
- 設備更新済みの物件を狙いたい
逆に、
誰も使っていない水回りがいい。
最新設備を重視したい。
新築特有の雰囲気が好き。
という方なら、築浅を優先した方が満足度は高いでしょう。
中央区の築20年は「立地を買う」という考え方もある
中央区で部屋探しをする場合、築年数を広げる大きな理由の一つが立地です。
例えば、
人形町駅徒歩2分。
八丁堀駅徒歩3分。
新富町駅徒歩2分。
という築20年マンション。
新築では同じ条件の物件がなかなか出ないこともあります。
そのため、
新しさより、
毎日の通勤時間。
スーパーへの距離。
銀座への近さ。
東京駅へのアクセス。
を重視するなら、
築20年の物件は「古い部屋を借りる」のではなく「良い立地を借りる」
という考え方もできます。
まとめ｜築20年という数字だけで物件を判断しない
中央区の賃貸マンションで築20年。
これは築浅ではありません。
ただし、
「古くて住みにくい物件」
とも限りません。
室内リフォーム。
設備交換。
大規模修繕。
管理状態。
によって、築20年でも非常にきれいなマンションがあります。
そして築年数を広げることで、
家賃が下がる。
駅に近くなる。
広い部屋が選べる。
分譲賃貸が候補になる。
というメリットもあります。
築20年は、
「古いからやめる」ではなく、
「中身を見て判断する」。
これが中央区でのお部屋探しでは大切です。
もし検索条件を「築10年以内」にしているなら、一度だけ「築20年以内」まで広げてみてください。
今まで検索結果に出てこなかった、
駅近。
広い。
家賃も予算内。
という物件が見つかるかもしれません。
中央区の賃貸・お部屋探しならセンチュリー21 共栄不動産へ
センチュリー21 共栄不動産では、東京都中央区を中心に賃貸マンション・売買物件をご紹介しています。
「築20年って実際どう？」
「築浅と築古、どちらがお得？」
「築年数より駅近を優先したい」
「リフォーム済みのマンションを探したい」
「家賃を抑えながら中央区に住みたい」
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