「この物件、安すぎない？」中央区で相場より安い部屋にある5つの理由
「この物件、安すぎない？」中央区で相場より安い部屋にある5つの理由
中央区で賃貸物件を探していると、ときどき「周辺は家賃15万円くらいなのに、この部屋だけ12万円台。何かあるのでは？」と感じる物件があります。相場より安いと、事故物件や大きな欠点を疑いたくなるかもしれません。
もちろん、安さには何らかの理由があります。ただし、その理由が必ずしも「住んではいけない理由」とは限りません。築年数が少し古い、1階である、独立洗面台がないといった条件だけで、相場より家賃が下がっていることもあります。
「安い＝危ない」ではなく、
「なぜ安いのか」を確認する。
今回は、中央区で相場より安い賃貸物件にありがちな5つの理由と、不動産屋がどこを確認しているのかを分かりやすく解説します。
理由① 築年数が古い
相場より安い物件で最も分かりやすい理由の一つが、築年数です。同じ駅、同じ広さでも、築3年と築20年では家賃に差が付くことがあります。
特に中央区では築浅マンションの人気が高いため、「築10年以内」という条件だけで検索している方も少なくありません。その結果、築15年・20年というだけで候補から外され、家賃が比較的抑えられている物件が残っていることがあります。
しかし、築20年だから室内も20年前のままとは限りません。クロスや床、水回り、エアコンなどが更新されていれば、内見したときに「思ったよりきれい」と感じることもあります。
見るべきなのは、
「建物が何歳か」だけではなく、
「部屋の中が何歳か」。
築年数が安さの理由なら、室内状態や共用部の管理状態に問題がなければ、むしろ狙い目になることがあります。
理由② 1階・低層階だから
同じマンションでも、1階・2階と高層階では家賃が違うことがあります。低層階は、道路からの視線、防犯面、日当たり、眺望などを気にして避ける方がいるためです。
ただし、「1階だから悪い」とは限りません。道路からセットバックしている、植栽や塀で視線が入らない、窓位置が高い、オートロックやモニター付きインターホンなどの設備がある物件なら、低層階でも十分住みやすいことがあります。
また、エレベーターを待たずに外出できる、荷物の出し入れが楽、ペットとの散歩に出やすいなど、低層階ならではのメリットもあります。
つまり、低層階という理由だけで家賃が1万円安いのであれば、その1万円を「自分にとって本当に必要な差か」と考えてみる価値があります。
理由③ 駅から少し遠い
中央区でも、駅徒歩3分と徒歩10分では家賃に差が付くことがあります。「駅近」を希望する人が多いため、徒歩分数が長くなるほど候補から外されやすいからです。
しかし中央区では、最寄駅だけを見ているともったいない物件があります。人形町なら水天宮前や浜町、八丁堀なら茅場町や新富町など、別の駅を使えるケースがあるためです。
さらに、勤務地が日本橋・銀座・東京駅周辺なら、電車に乗らず徒歩や自転車で通勤できることもあります。その場合、「駅徒歩10分」という弱点が、生活上ほとんど弱点にならないこともあります。
中央区では、
「駅から遠いか？」ではなく、
「生活から遠いか？」を見る。
駅距離が安さの理由なら、自分の通勤・買い物・自転車利用まで含めて考えると、お得な物件になる可能性があります。
理由④ 設備が一つ足りない
中央区の賃貸では、独立洗面台、浴室乾燥機、宅配ボックス、オートロック、2口コンロなどを希望する方が多くいます。そのため、人気設備が一つ欠けているだけで家賃が抑えられることがあります。
例えば、立地も広さも悪くないのに独立洗面台がない。バス・トイレは別だが浴室乾燥機がない。宅配ボックスがない。こうした条件で検索から外されている物件です。
ここで重要なのは、その設備が「一般的に人気か」ではなく、自分が本当に必要かということです。
例えば普段ほとんど自炊をしない方なら、3口コンロにこだわる必要はないかもしれません。宅配便をほとんど利用しない方なら、宅配ボックスがなくても困らない可能性があります。
他人にとって必要な設備を外すことで、立地や広さを維持しながら家賃を下げられることがあります。
理由⑤ 募集条件・タイミングの問題
物件自体に大きな欠点がなくても、募集のタイミングによって家賃が抑えられている場合があります。
例えば、一定期間空室が続いている、貸主が早めに入居者を決めたい、退去時期と募集時期の関係で条件を調整しているなどです。また、礼金ゼロやフリーレントなど、家賃以外の募集条件で実質負担が軽くなっていることもあります。
反対に、新築・築浅・人気マンション・繁忙期などでは、同じような部屋でも条件が強めになることがあります。
賃貸の家賃は建物の性能だけで決まるものではなく、「今、この条件でどれくらい借り手がいるか」にも影響されます。
「安い理由」が一つではないこともある
実際の物件では、理由が一つだけとは限りません。築20年、駅徒歩9分、2階、独立洗面台なし。このように複数の条件が重なり、結果として相場より2～3万円安くなっていることがあります。
逆に言えば、その4つがすべて自分にとって問題ではなければ、かなり魅力的な物件になる可能性があります。
安い部屋を探すコツは、
「欠点がない部屋」を探すのではなく、
「自分に関係ない欠点がある部屋」を探すこと。
例えば家賃15万円と12万円なら？
仮に同じエリアで、家賃15万円の築浅1Kと、家賃12万円の築20年1Kがあったとします。差額は月3万円、年間36万円、2年間なら72万円です。
築浅の新しさや設備に2年間で72万円払う価値があるなら15万円の物件を選べばよいでしょう。一方、立地や広さがほぼ同じで、築年数だけが違うなら12万円の物件を選ぶ考え方もあります。
重要なのは、
「3万円安い理由は何？」
そして、
「その理由は自分にとって3万円分の欠点？」
と考えることです。
ただし「安すぎる」と感じたら確認したいこと
相場より明らかに安い場合は、条件を細かく確認しましょう。単純にお得な物件の可能性もありますが、契約後に「知らなかった」とならないための確認が必要です。
例えば、定期借家契約、短期解約違約金、退去時費用、更新条件、保証会社、騒音、前面建物、日当たり、告知事項などです。
物件ページの家賃だけでは分からない情報もあるため、気になる場合は不動産会社へ「この物件が相場より安い理由は何ですか？」と聞いてみてください。
事故物件だから安いとは限らない
「安い＝事故物件ですか？」と聞かれることがありますが、当然ながらすべての安い物件が事故物件というわけではありません。
前述のとおり、築年数、階数、駅距離、設備、募集時期など、賃料が下がる理由はいくつもあります。
一方で、契約判断に影響する告知事項がある物件については、内容を確認したうえで検討することが重要です。
「安いから怖い」と避けるのではなく、「安い理由を確認して判断する」という姿勢が大切です。
管理費込みで比較する
安い物件を探すときに特に注意したいのが管理費です。
例えば、家賃12万8,000円・管理費1万5,000円なら月額は14万3,000円。一方、家賃13万8,000円・管理費5,000円なら同じ14万3,000円です。
検索画面では12万8,000円の物件の方が安く見えますが、実際の月額負担は同じです。
そのため、相場より安いかを判断するときは、必ず家賃＋管理費の総額で比較しましょう。
初期費用まで安いとは限らない
月々の家賃が安くても、初期費用が高い物件もあります。
礼金2か月、保証会社、鍵交換費用、各種サポート費用、退去時クリーニング費用などが重なると、契約時にまとまった金額が必要になる場合があります。
反対に、家賃が少し高くても礼金ゼロやフリーレントが付いていて、短期間ではそちらの方が総額を抑えられることもあります。
安い物件を探すときこそ、月額と初期費用の両方を見ることが重要です。
写真が少ない物件は「安い理由」を現地で確認する
相場より安い物件で、掲載写真が少ない場合もあります。ただし、写真が少ないこと自体が悪い物件の証拠ではありません。
窓の外、収納、洗濯機置場、共用部など、写真に写っていない場所を内見時に確認します。特に中央区では、隣接建物との距離や道路の音など、写真だけでは分からない条件が住み心地に影響します。
以前の記事でもご紹介したとおり、写真は「決めるため」ではなく「確認する場所を見つけるため」に使うのがおすすめです。
「安い理由」を自分の生活に当てはめる
例えば、相場より2万円安い理由が「駅徒歩10分」だったとします。しかし在宅勤務が多く、週に2回しか電車に乗らない方なら、それほど大きなデメリットではないかもしれません。
理由が「1階」でも、昼間はほとんど家におらず、道路から室内が見えない物件なら問題ない方もいます。理由が「3点ユニットバス」でも、湯船をほとんど使わない方なら家賃差の方が魅力的かもしれません。
物件の欠点は、人によって価値が変わります。
不動産屋なら「安い物件」をこう見る
相場より安い物件を見つけた場合、私たちは次の順番で確認します。
- 家賃＋管理費はいくらか
- 周辺の類似物件と本当に差があるか
- 築年数・階数・駅距離に理由があるか
- 設備で大きく劣る点があるか
- 契約条件に違いがあるか
- 入居可能時期に問題がないか
- 日当たり・眺望・騒音はどうか
- 告知事項など確認すべき点がないか
そして最後に、「安い理由を自分が許容できるか」を考えます。
相場より安い物件が向いている人
相場より安い部屋は、条件に強いこだわりがない方ほど探しやすくなります。築年数より立地を優先したい、南向きにこだわらない、低層階でもいい、駅徒歩10分でも問題ない、といった方です。
特に中央区では、家賃を下げることで郊外へ移動するのではなく、中央区という立地を維持しながら条件を一つだけ外すという探し方ができます。
「中央区に住みたいけれど、予算は抑えたい」という方には、非常に相性の良い考え方です。
まとめ｜「安い部屋」ではなく「安い理由が自分に合う部屋」を探す
中央区で相場より安い賃貸物件には、必ず何かしらの理由があります。しかし、その理由が大きな問題とは限りません。
代表的なのは、築年数、低層階、駅距離、設備、募集タイミングの5つです。これらは多くの人にとってマイナスになりやすいため、その分だけ家賃が抑えられていることがあります。
しかし、築年数を気にしない人、低層階でも問題ない人、徒歩10分でも自転車を使う人、独立洗面台が不要な人にとっては、その物件の弱点がほとんど弱点にならないこともあります。
「この物件、安すぎない？」と思ったら、
怖がる前に
「なぜ安い？」を確認する。
そして、理由が分かったら「その条件に毎月いくら払いたくないのか」を考えてみてください。
相場より2万円安い理由が自分にとって気にならない条件なら、それは単なる「安い物件」ではなく、自分にとって割安な物件かもしれません。
中央区で相場よりお得な賃貸を探すならセンチュリー21 共栄不動産へ
センチュリー21 共栄不動産では、日本橋・人形町・茅場町・八丁堀・築地・新富町・月島・勝どき・晴海など、東京都中央区を中心に賃貸マンション・売買物件をご紹介しています。
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