不動産屋はSUUMOの物件情報をどう見ている？
不動産屋はSUUMOの物件情報をどう見ている？
賃貸物件を探すとき、多くの方がSUUMOなどの不動産ポータルサイトを利用すると思います。家賃、間取り、駅徒歩、築年数、写真を見て、「この部屋いいかも」と候補を決める方も多いでしょう。
では、不動産屋が同じ物件ページを見るとき、どこを見ているのでしょうか。実は私たちは、写真を最初から最後まで眺めるというより、まず「条件に違和感がないか」「この物件は本当に候補になるか」を短時間で確認します。
不動産屋は、
「良さそうなところ」より先に、
「見落とすと困るところ」を見ています。
今回は、SUUMOの賃貸物件情報を見たときに、不動産会社がどのような順番でチェックしているのかを、中央区のお部屋探しを例に分かりやすく解説します。
最初に見るのは「家賃」ではなく月額総額
まず確認したいのが、家賃と管理費です。例えば「家賃13万円」と書かれていても、管理費が1万5,000円なら毎月の支払いは14万5,000円です。
さらに、物件によっては月額保証料、24時間サポート、口座振替手数料などが毎月発生することもあります。つまり、検索画面に表示されている家賃だけでは、本当の月額負担が分からない場合があります。
そのため不動産屋は、
「家賃はいくら？」ではなく、
「毎月いくら払う？」を見る。
という考え方で確認します。
敷金・礼金は「ゼロ」だけ見ない
次に確認するのが、敷金・礼金などの初期費用です。「敷金0・礼金0」と書かれていると、とてもお得に見えます。
しかし、敷金・礼金以外に退去時クリーニング費用、保証会社、鍵交換費用、契約事務手数料、24時間サポートなどが設定されていることがあります。
そのため「ゼロゼロ物件だから安い」と判断するのではなく、契約時に必要な総額まで確認します。
SUUMOでは“目立つ条件”だけでなく、その下に書かれている費用を見る。これが重要です。
「入居可能時期」はかなり重要
物件を探している方が意外と見落としやすいのが、入居可能時期です。
「即入居可」と書いてある物件もあれば、「○月下旬予定」「退去予定」「相談」となっている物件もあります。
例えば10月1日から新しい会社に勤務するため9月末までに引っ越したい方が、11月入居予定の物件を気に入っても、スケジュールが合いません。
反対に、引っ越しを急いでいない方なら、退去予定物件まで候補に入れることで選択肢が広がります。
「いい部屋か？」の前に、
「自分が入れる部屋か？」を確認する。
間取り図は「1K」「1LDK」の文字だけで見ない
不動産屋は、間取り名より間取り図をよく見ます。
同じ25㎡の1Kでも、廊下が長い部屋と、居室部分を広く取れている部屋では使いやすさが違います。柱の出方、収納の位置、扉の開き方、キッチンの場所によって、家具を置ける面積も変わります。
また1LDKでも、リビングと洋室を分ける扉の位置によっては、実際にはワンルームに近い使い方になる場合があります。
以前の記事でもお伝えしていますが、
「何㎡あるか」ではなく「何㎡使えるか」。
これが間取りを見るときのポイントです。
専有面積は必ず見る
SUUMOで物件を見ていると、間取り名だけで比較してしまいがちです。しかし、不動産屋は専有面積も必ず確認します。
例えば同じ1Kでも、18㎡、22㎡、27㎡では生活のしやすさがかなり違います。ベッド、デスク、テレビ、収納などを置いたときの余裕も変わります。
中央区の一人暮らしでは、家賃と立地を優先すると20㎡前後の物件も候補になります。一方、在宅勤務が多い方なら、数㎡の差がかなり大きく感じられることもあります。
駅徒歩は「最寄駅だけ」を見ない
SUUMOでは通常、一つまたは複数の駅からの徒歩分数が表示されています。ここで不動産屋が見るのは「一番近い駅」だけではありません。
中央区では、人形町・水天宮前・浜町、八丁堀・茅場町・新富町、築地・新富町など、複数駅を使える場所が多くあります。
そのため、
「駅徒歩5分だから良い」ではなく、「どの駅を何線で使えるか」
を確認します。
勤務地によっては、最寄駅ではない駅の方が通勤に便利な場合もあります。
「築年数」は見る。でも築年数だけでは切らない
築年数も重要な条件です。ただし、不動産屋は「築20年だから古い」と単純には判断しません。
室内がリフォームされているか、水回り設備が更新されているか、共用部がきれいに管理されているかなど、実際の状態を確認します。
築浅でも収納が少なく使いにくい部屋はありますし、築20年前後でも立地・広さ・設備のバランスが良い物件はあります。
築年数は「落とすための数字」ではなく、確認するための数字として使うのがおすすめです。
写真は「写っているもの」より「写っていないもの」を見る
物件写真を見るとき、不動産屋はきれいな室内写真だけを見ているわけではありません。
むしろ気になるのは、なぜこの場所の写真がないのかという点です。
例えば、
- 窓の外の写真がない
- 収納の中が写っていない
- キッチンの横幅が分からない
- 洗濯機置場の写真がない
- 共用部の写真がほとんどない
- ベランダからの眺望写真がない
このような場合は、「問題がある」と決めつけるのではなく、内見時に確認する場所として覚えておきます。
写真は、
「決めるため」ではなく、
「確認する場所を見つけるため」に使う。
広角写真には少し注意する
物件写真では、室内を広く見せるために広角レンズで撮影されていることがあります。これは珍しいことではありませんが、写真だけを見ると実際より広く感じることがあります。
そのため、写真で「すごく広い」と感じても、専有面積や間取り図を合わせて確認します。
特に20㎡前後の1Kやワンルームでは、写真だけで広さを判断しないことが大切です。
「南向き」はプラス。でもそれだけでは判断しない
SUUMOの条件欄に「南向き」と書かれていると、かなり魅力的に見えます。
しかし中央区では、南向きでも目の前に別のマンションがある場合があります。反対に北向きでも、道路・公園・川などに面して視界が抜けていれば、明るく感じることがあります。
不動産屋が見るのは、方角だけではありません。
窓の前に何があるか。
ここまで確認します。
階数は「高いほど良い」ではない
10階、15階、20階と書かれていると、それだけで良い部屋に見えることがあります。しかし、階数も単独では判断しません。
高層階でも目の前に別の建物があることがありますし、低層階でも前面が大きく開けていることがあります。
また、高層階になるほどエレベーターの利用時間や風の影響なども生活に関係してきます。
階数を見るときは、「その高さで何が変わるのか」を考えます。
設備欄は「ある・ない」だけで見ない
独立洗面台、浴室乾燥機、宅配ボックス、オートロック、インターネット無料など、SUUMOには多くの設備条件が掲載されています。
ただし、設備名だけでは実際の使い勝手までは分かりません。
例えば「宅配ボックスあり」でも戸数に対して数が少ない場合があります。「ネット無料」でも通信方式や速度条件は物件によって違います。
「独立洗面台あり」でも、洗面所が非常にコンパクトで収納がほとんどないこともあります。
設備があるかではなく、その設備を自分が本当に使うか。ここまで考えます。
「ネット無料」は必ず詳細確認
特に最近の部屋探しでよく見るのが「インターネット無料」です。
通信費を抑えられる魅力的な条件ですが、回線方式、Wi-Fi設備、最大通信速度、別回線を引けるかなどは物件によって違います。
在宅勤務やオンラインゲームをする方なら、単純に「無料だからお得」と判断しない方がよいでしょう。
以前の記事でもご紹介したとおり、「ネットが無料か」ではなく「自分の生活に必要なネット環境か」を見ることが重要です。
備考欄はかなり重要
SUUMOの物件ページで、不動産屋が比較的よく見るのが備考欄やその他費用の記載です。
ここには、
保証会社の条件。
更新料。
短期解約違約金。
ペット飼育条件。
退去時費用。
鍵交換。
各種サポート費用。
などが書かれていることがあります。
物件写真や家賃だけを見て申込みを考える前に、備考欄まで読んでみてください。
SUUMOでは、
小さく書いてあるところほど
生活に影響することがあります。
ペット可なら「ペット相談」の詳細を見る
「ペット相談可」と書いてあっても、すべての犬・猫が飼えるとは限りません。
小型犬1匹まで、猫不可、体重制限あり、敷金追加、退去時償却など、物件によって条件は異なります。
ペットと暮らす方の場合、不動産屋は「ペット可」という文字を見たら、その先の飼育条件まで確認します。
「ペット可」ではなく「自分のペットが飼えるか」。ここが重要です。
定期借家か普通借家かも確認する
物件によっては、契約形態が定期借家契約になっていることがあります。
定期借家は契約期間満了によって契約が終了する仕組みのため、普通借家契約とは更新の考え方が異なります。
家賃が魅力的だからという理由だけで判断せず、契約期間、再契約の可否や条件などを確認することが重要です。
「取引態様」も見る
物件情報には、貸主、代理、仲介などの取引態様が記載されています。
一般のお客様にとっては少し分かりにくい項目ですが、不動産会社はここも確認します。
取引態様によって、仲介手数料の扱いや契約の進め方などが異なる場合があります。
初期費用を正確に知りたい場合は、取引態様だけで自己判断せず、問い合わせ時に「契約時の総額はいくらですか？」と確認するのが確実です。
同じ部屋が複数掲載されていることもある
SUUMOで検索していると、「さっき見た部屋と同じような物件がまた出てきた」と感じることがあります。
同じ部屋を複数の不動産会社が掲載している場合があるためです。そのため、検索結果の件数がそのまま「実際の空室数」になるとは限りません。
例えば検索結果に100件表示されたからといって、100部屋すべて別の空室とは限らないということです。
不動産屋は、マンション名・階数・間取り・家賃などを見ながら、同じ住戸ではないかを確認します。
「この会社だけ家賃が安い」は一度確認する
同じマンション・同じ階・同じ間取りなのに、一つだけ家賃が極端に安い掲載があった場合は、一度条件を細かく確認します。
更新タイミングの違い、別住戸、定期借家、キャンペーン条件など、何か理由がある可能性があります。
もちろん本当に安い募集の場合もありますが、安い理由を確認してから判断するのが大切です。
不動産屋は「掲載日・情報更新」も気にする
気になる物件を見つけた場合、その情報がいつ更新されたものかも一つの参考にします。
ただし、掲載が新しいから必ず空いている、古いから必ず終わっているという単純な話ではありません。
賃貸物件は申込み、キャンセル、退去予定、募集条件変更などによって状況が変わります。
そのため最終的には、ポータルサイトの表示だけで判断せず、不動産会社が最新の募集状況を確認します。
SUUMOに載っていれば必ず募集中？
ここもよく聞かれる質問です。
SUUMOに掲載されていても、問い合わせのタイミングによってはすでに申込みが入っている場合があります。反対に、一度申込みが入った後にキャンセルとなり、再募集されるケースもあります。
つまり、ポータルサイトは物件探しの入口として非常に便利ですが、現在の募集状況を確定するものではありません。
気になる物件があれば、早めに空室状況を確認することをおすすめします。
不動産屋がSUUMOを見たときのチェック順
実際に物件ページを見るときは、だいたい次のような順番で確認します。
- 家賃＋管理費の月額総額
- 敷金・礼金
- 入居可能時期
- 間取り・専有面積
- 駅・路線・徒歩分数
- 築年数・階数・方角
- 設備
- 写真で分からない部分
- 保証会社・更新料・その他費用
- 備考・契約条件
ここまで見てから、「内見する価値があるか」を考えます。
逆に、最初から見なくてもいいところは？
これは人によりますが、すべての設備を最初から完璧に比較する必要はありません。
例えば宅配ボックスが絶対条件でなければ後で確認すればよいですし、南向きに強いこだわりがなければ方角だけで候補を落とす必要はありません。
物件探しで大切なのは、条件を増やすことではなく、「自分に必要な条件」を決めることです。
SUUMOで探すときは「70点の物件」を残す
家賃、駅徒歩、築年数、広さ、方角、階数、設備。このすべてを希望どおりにすると、中央区では候補が極端に少なくなることがあります。
そのため、SUUMOではまず70点くらいの物件もお気に入りに残しておくことをおすすめします。
写真では分からなかったけれど、実際に見ると意外と良い。築年数は古いけれど、室内はきれい。徒歩9分だけれど、別の駅は5分。このような発見があるからです。
SUUMOで100点を探すより、
70点を内見して
90点になる物件を探す。
「問い合わせる前」に条件を整理しておく
気になる物件を見つけたら、不動産会社へ問い合わせる前に希望条件を整理しておくとスムーズです。
家賃上限。
管理費込みか。
希望エリア。
広さ。
入居時期。
ペット。
絶対に必要な設備。
などを伝えると、その物件が終了していても似た条件の別物件を探しやすくなります。
物件名だけを送るより、「なぜその物件が気になったのか」まで伝えていただけると、不動産会社側も提案しやすくなります。
まとめ｜SUUMOは「答え」ではなく「候補を探す道具」
SUUMOは、たくさんの賃貸物件を比較できる非常に便利なサービスです。しかし、掲載されている家賃・写真・駅徒歩だけを見て、物件の良し悪しをすべて判断することはできません。
月額総額。
初期費用。
入居時期。
間取り。
専有面積。
複数駅。
写真に写っていない部分。
備考欄。
契約条件。
ここまで見ることで、初めてその物件が自分に合っているかが分かってきます。
不動産屋はSUUMOで、
「いい部屋を探す」のではなく、
「確認すべき部屋を絞っています」。
そして最後は、最新の募集状況を確認し、実際に内見して、写真では分からなかった部分を確認します。
SUUMOだけで部屋を決めるのではなく、SUUMOで候補を絞り、現地で答え合わせをする。この使い方をすると、中央区のお部屋探しはかなり効率的になります。
中央区のお部屋探しならセンチュリー21 共栄不動産へ
センチュリー21 共栄不動産では、日本橋・人形町・茅場町・八丁堀・築地・新富町・月島・勝どき・晴海など、東京都中央区を中心に賃貸マンション・売買物件をご紹介しています。
「SUUMOで気になる物件を見つけた」
「この物件、本当にまだ空いている？」
「同じマンションが何件も出ていて違いが分からない」
「SUUMO以外も含めて条件に合う部屋を探してほしい」
といったご相談もお気軽にお問い合わせください。
掲載されている家賃や写真だけではなく、初期費用・入居時期・契約条件・周辺環境まで確認しながら、実際に住んだ後まで考えた中央区のお部屋探しをお手伝いいたします。
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